Резидент СПВ vs Муниципалитет: разбор коллизии 3-летнего срока по ЗК РФ и сроком реализации инвестпроекта

«На участке растут деревья, строительство не ведётся больше 3 лет» - арендодатель требует вернуть публичную землю (ЗУ). Но что, если участок предоставлен резиденту Свободного порта Владивосток (СПВ) для реализации долгосрочного инвестпроекта? Разбираем судебную практику, когда общие нормы земельного права столкнулись с особенностями режима СПВ.

В чем правовая коллизия?
• ФЗ «О СПВ» № 212-ФЗ и Соглашение с АО «КРДВ»: предполагают поэтапный план-график реализации инвестпроекта, где сроки проектирования и стройки могут составлять и 5, и 10 лет (т.е. более 3 лет).
• Земельный кодекс РФ (п. 2 ст. 45, п. 2 ст. 46): определяет неиспользование участка для строительства в течение 3 лет как основание для прекращения аренды:

"при неиспользовании земельного участка, предназначенного для… жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка… а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование"

Как суды разрешают коллизию?
1. Защита резидента при наличии освоения и внешних барьеров:
Если сроки инвестпроекта по соглашению с АО «КРДВ» не истекли, а пауза в стройке вызвана объективными причинами при наличии доказательств подготовки, суды отдают приоритет Соглашению СПВ.

• Пример: В деле № А51-10724/2026 АС ПК указал, что сроки строительства установлены Соглашением с КРДВ (2017–2027 гг.). Нахождение земли в санитарной зоне курорта до 2026 года в силу п. 2 ст. 45 ЗК РФ исключено из 3-летнего срока неиспользования.
• Пример: В делах № А51-1599/ 2025 (нахождение ЗУ в санитарной зоне, получение ТУ арендатором и проведение им геодезических и геологических испытаний), № А51-1600/ 2025 (изъятие части ЗУ под реконструкцию дороги для муниципальных нужд), № А51-11122/2025 (подготовительные работы выполнены по плану-графику в Соглашении с КРДВ) и № А51-16243/2024 (временные объекты не мешают строительству) суды также отказали в расторжении аренды.

2. Применение ст. 45 ЗК РФ при пассивном бездействии:
Если инвестор за годы простоя не оформил проектную и разрешительную документацию, статус резидента СПВ не спасает от изъятия земли (дело № А51-3052/ 2025). Утрата статуса резидента СПВ* или нецелевое использование участка также ведут к потере аренды (дела № А51-14333/2024, № А51-20223/2024).
*применимо, когда договор аренды ЗУ был заключен по льготному основанию без торгов с резидентом СПВ (до октября 2020 года)

Открытый вопрос: изменится ли практика для «новых» договоров?
Вся проанализированная судебная практика касается договоров аренды публичных ЗУ, заключенных в период действия пп. 33 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ (предоставление ЗУ резидентам СПВ без торгов). Данная норма утратила силу 26.10.2020. В настоящее время резиденты СПВ заключают договоры аренды публичных земель на общих основаниях. Для договоров аренды, заключенных после отмены льготы, вопрос трансформации практики остается открытым. Однако:

1) Если в договоре аренды есть ссылка на проект арендатора, шансы сохранить защитный подход судов высоки - суды могут учесть план-график КРДВ при оценке разумности сроков освоения (в заявке на заключение соглашения с КРДВ указывается ЗУ, на котором планируется реализация инвестпроекта).
2) Внешние препятствия и активные действия арендатора (получение ГПЗУ, ТУ, проведение изысканий) в любом случае доказывают освоение и в силу п. 2 ст. 45 ЗК РФ вычитаются из 3-летнего срока.

Рекомендации:
• Не допускайте пассивности: формируйте документальный след освоения (ГПЗУ, ТУ, изыскания) и фиксируйте любые внешние препятствия.
• Долги по арендной плате: полное погашение задолженности и пени в процессе судебного разбирательства помогает арендатору избежать расторжения договора.

В любом случае такая практика создает нестабильность преференциального режима, и хочется надеяться, что данные коллизии будут устранены хотя бы на уровне судебной практики, а еще лучше - на уровне законодательства. Ведь при досрочном расторжении договора аренды инвестору не компенсируются потраченные средства на инвестпроект.

Опубликовано 21.10.2026.